헷갈리는 LTV, 신DTI, DSR 용어 총정리

안녕하세요. 한화건설입니다. 본격적인 이사철인데요. 막상 새집을 구하려고 보면, 복잡한 부동산 용어들 덕분에 시작도 하기 전 머리가 아픈 경우가 많습니다. 이런 분들을 위해 한화건설이 준비했습니다. 

■ LTV, 은행이 대출담보로 인정해주는 주택의 최대가치 

LTV(Loan To Value)란 ‘주택담보대출비율’을 의미하는데요. 새로 구입하려는 집 또는 현재 살고 있는 집을 담보로 대출을 받을 때 집의 자산가치를 최대 얼마까지로 보는가의 비율(%)을 말합니다. 

가령 대출을 통해 구입하려는 아파트 가격이 6억 원이고 여기에 LTV 60%가 적용된다면, 은행은 최대 3억6000만원까지 돈을 빌려줄 것이라고 예상할 수 있는 것이죠. 

이때 가격의 기준은 매년 정부에서 공시하는 기준시가가 아닌 각 금융회사의 성격(일반은행/생명보험사/저축은행 등)에 따라 시가의 일정비율을 기준으로 정합니다.  

■ DTI는 기존 주택담보대출의 ‘이자’만, 신DTI는 ‘원금+이자(원리금)’ 전부를

DTI(Debt To Income)은 ‘총부채상환비율’을 말하는데요. 연간소득에서 부채 원리금이 차지하는 비중을 말합니다. LTV가 대출한도를 ‘물건’인 부동산의 가격을 기준으로 정하는 반면, DTI는 ‘사람’의 경제적 능력을 근거로 산정한다고 이해하면 쉽습니다. 

특히 ‘신DTI’는 지난해 정부가 발표한 ‘10.24 부동산 대책’의 핵심인데요. 기존 DTI는 신규 주택담보대출의 원리금에 기존 주택담보대출의 ‘이자’까지만을 합한 총액이 연간소득에서 차지하는 비중을 고려해 대출 한도를 정했습니다.

 

<자료출처=금융감독원>

반면 신DTI 기준을 따를 경우, 신규 주택담보대출 원리금과 기존 주택담보대출의 원금과 이자 상환액을 합친 ‘원리금’ 총액을 연간소득으로 나눠 대출 최대한도와 비교합니다.

신DTI는 산정의 기준이 되는 연간소득 증빙자료 확인기간을 기존의 최근 1년치에서 2년으로 늘렸는데요. 이와 함께 소득 증빙자료를 제출하지 못 할 경우 인정소득과 신고소득을 각각 95%, 90%로 차감 반영해 소득 안정성과 증명력이 높은 대출자에게 더 유리하게 개편됐습니다.

또한 신DTI는 미래 소득이 늘 것으로 예상되는 대출자에게는 현재소득이 아닌 앞으로 늘어날 것으로 예상되는 장래소득을 기준으로 대출금 최대한도를 산정하는데요. 향후 소득이 늘어날 가능성이 큰 청년층과 신혼부부 등 젊은 세대가 기존 DTI 계산법보다 더 많은 대출을 받아 내 집 마련을 할 수 있도록 돕기 위한 조치로, 연령 제한은 없습니다.

장래소득 예상 방법은 은행들이 자율로 정하고 있는데요. 대다수 은행은 고용보험 등 통계상의 연령대별 근로자 급여소득 증가율을 기준으로 산정한다고 합니다. 

■ DSR, DTI의 끝판왕… 신용카드· 마이너스 통장까지 모든 부채 심사

한편 올해 안에 ‘DSR(Debt Service Ratio/총체적상환능력비율)이 전면 시행될 예정으로 알려져 있는데요. 한 마디로 요약하면 DSR은 ‘개인이 1년 동안 갚아야 하는 모든 종류의 부채 원리금을 연 소득으로 나눈 값’이라고 할 수 있습니다. 

<자료출처=금융감독원>

신DTI는 주택담보대출의 원리금 상환액만 따졌지만 DSR는 여기에 신용대출과 할부금 등까지 더해 산출한 것인데요. 이 때문에 신DTI보다 한층 엄격한 대출한도 심사 기준이라고 할 수 있습니다. 

DSR은 모든 주택담보대출은 물론 전세자금대출, 마이너스 통장을 비롯한 신용대출, 학자금대출, 자동차 할부금, 카드론까지 모든 종류의 부채를 반영하는데요. 

분모인 연간소득은 그대로인 상태에서 분자인 금융부채가 모든 종류로 확대되며 커지는 효과가 있기 때문에 신DTI 기준보다 대출 가능한도가 더 낮게 산정될 수 밖에 없습니다. 

DSR 기준은 현재는 각 은행이 한도를 정해두고 대출심사 관리지표로만 사용하고 있는데요. 올내 더 강화된 DSR 기준으로 전면 시행될 것이 예상되고 있습니다. 

■ 편리한 신DTI 적용 인터넷 계산기도 등장

최근에는 복잡한 주택담보대출 한도 확인을 간단히 계산해주는 온라인 사이트도 등장하고 있는데요. 포털 사이트에서 '신DTI 계산기' 또는 '부동산 계산기' 등으로 검색하면 다양한 전문 계산기 사이트를 이용하실 수 있습니다.

온라인 계산기 사이트에서는 현재 구입을 고민하고 있는 주택의 시세와 본인의 소득 금액 등 기본적인 정보만으로 대략의 최대 대출가능 금액을 간편하게 확인할 수 있다는 장점이 있습니다.  

마지막으로 LTV와 신DTI(향후 DSR)는 선택적으로 적용되는 것이 아니라 신규 주택담보대출 시 동시에 적용되는데요. 지역(투기과열/투기/조정관리대상/기타 지역)에 따라 적용 비율이 다르기 때문에 관심지역이 정부가 정하는 규제지역은 아닌지 필히 확인하는 것이 좋습니다. 

 

오늘은 주택담보대출 한도를 결정하는 3가지 기준, LTV와 신DTI 그리고 DSR에 대해 알아봤습니다. 한화건설은 더욱 유용한 부동산 정보와 함께 찾아오겠습니다.