[부동산 상식] 2017년 달라지는 부동산 제도, 어떤 것들이 바뀌었을까?

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2017년 달라지는 부동산 제도

어떤 것들이 바뀌었을까?

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안녕하세요. 한화건설입니다. 지난 11월 ‘11.3 주택시장 안정화 관리방안’ 발표에 이어 추가 규제가 예고된데다 19대 대통령 선거 들도 변수로 언급되고 있어요. 그래서 2017년 부동산 시장은 한 치 앞을 내다보기 어려운 것 같습니다. 이런 가운데 2017년에는 금융, 세제, 일반 정책, 분양 및 청약 부문에서 10여 가지 제도가 새로 시행되거나 바뀐다고 하는데요, 오늘은 2017년 부동산 제도 각각의 항목들에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

● 2017년 부동산 대출 및 세제 제도

◆ 집단대출 시 잔금 대출에도 규제 도입

2017년 1월 1일부터 분양 공고되는 아파트는 잔금 대출시 여신심사 가이드라인이 적용됩니다. 잔금 대출시 소득증빙자료를 제출하여야 하며, 원금과 이자를 처음부터 갚아 나가는 비거치 분할상환이 적용됩니다.

◆ 디딤돌대출 기준 축소

생애 첫 주택구입에 이용되는 디딤돌 대출 기준도 강화됩니다. 디딤돌 대출의 DTI(소득대비 원리금 상환액비율) 기준이 현행 80%에서 60%로 축소되는데요. 예를 들어 연 소득 5,000만원인 직장인이 디딤돌 대출을 받을 경우 4,000만원까지 가능했다면 올 1월부터 3000만원으로 줄어들게 됩니다. 그만큼 주택구입 자금을 확보하기 어려워지게 되는 것입니다.

◆ DSR도입

금융권이 부동산 관련 대출을 해줄 때 총부채원리금상환비율(DSR)을 활용해 심사합니다. DSR은 DTI보다 대출자의 대출능력을 더 꼼꼼히 따집니다. DTI는 주택담보대출 원리금 상환액에 다른 부채의 이자만을 더한 값을 연간 소득으로 나누지만 DSR은 주택담보대출 원리금 상환액에 다른 부채의 원금과 이자를 전부 더한 값을 연간 소득으로 나누게 되어 조건이 까다로워집니다.

◆ 소득세의 최고 세율구간 신설 

소득세율 구간이 과세표준액 기준으로 1억 5,000만원 초과시 최고 38%에서 5억원 초과시 40% 세율구간이 신설되었습니다. 양도세뿐만 아니라 소득관련 세금에 적용됩니다.

소득세 세율구간

과세표준액	일반세율
	세율	누진공세
1,200만 원 이하	6%	-
4,600만 원 이하	15%	108만 원
8,800만 원 이하	24%	522만 원
1억 5,000만 원 이하	35%	1,490만 원
5억 원 이하	38%	1,940만 원
5억 원 초과	40%	2,940만 원

◆ 상속. 증여세 신고세액에 대한 공제 축소

상속. 증여세와 소득세 등 세제 부문에서도 부담이 늘어납니다. 올 1월부터 상속. 증여세 신고세액에 대한 공제가 축소됩니다. 현재 상속세는 3개월 이내, 증여세는 6개월 이내 자진신고를 하면 산출세액의 10%를 공제해줬지만, 새해부터 7%로 축소됩니다.

◆ LTV·DTI 규제 완화 종료

2014년 8월에 기존 50~70%를 적용하던 LTV는 70%, 50~60%인 DTI는 60%로 상향조정을 했는데요. 다시 한번 규제완화가 연장되지 않는다면 2017년 7월에 종료됩니다. 현재도 DTI보다 훨씬 강력한 DSR로 규제하므로 규제완화가 될 가능성은 거의 없어 보입니다.

● 2017년 부동산 정책

◆ 2층 이상 건축물 내진 설계 의무화

우리나라는 사실상 지진 안전지대라는 인식 속에 구체적으로 강제되지 않았습니다. 1988년 6층 이상 또는 연면적 10만㎡이상의 건축물로 내진설계 규정이 도입된 이래 몇 차례 개정되었으며, 2017년 1월부터는 적용대상을 현행 3층 이상 또는 연면적 500㎡에서 2층 또는 연면적 500㎡ 이상의 건물로 확대됩니다.

내진설계 의무대상 개정

기준	1988년(최초)	1995년(개정)	2005년(개정)	2015년(개정)	2017년(개정)
층수	6층 이상	6층 이상	3층 이상	3층 이상	2층 이상
면적	10만 m2	1만 m2	1,000 m2	500 m2	500 m2

◆ 아파트 리모델링 동의율 80%→75%로 완화

주택법 시행령에서 15년 이상 된 아파트를 리모델링 할 경우 구분소유자(각 세대 집주인) 동의율을 현행 80%에서 75%이상 동의하면 사업승인을 받을 수 있도록 개정하였습니다. 5% 축소가 작은 숫자로 보이지만 사업진행에 있어서는 큰 숫자입니다. 

◆ 제로에너지건축물 인증제 시행

제로에너지 건축물 인증제는 고단열 건축자재와 신재생에너지를 결합하여 외부 에너지 유입을 최소화 한 것 인데요. 인증대상 건축물은 주택, 업무시설, 근린생활시설 등입니다. 제로에너지 건축물로 인증받으면 용적률 최대 15% 완화, 기반시설 기부채납률 최대 15%완화(주택사업), 신재생에너지 설치 보조금 지급 30~50% 등의 인센티브가 제공됩니다. 또, 300가구 이상 아파트는 건축물 에너지 성능정보를 의무적으로 공개해야 합니다.

국토교통부(장관 강호인)는 ‘16년 업무계획에 따라 공동주택단지 전체 구분소유자(공동주택 각 세대 집주인) 및 의결권의 각각 75% 이상이 동의하면 리모델링(remodeling, 새단장)을 허가받을 수 있도록 하는 내용이 담긴 ‘주택법 시행령’ 일부 개정안을 11월 22일(화) 입법 예고한다.

또한 개정안에 따르면 주택단지 전체가 아닌 일부만 리모델링하는 경우에는 해당 동의 구분소유자 및 의결권의 각각 75% 이상의 동의를 받으면 일부 동의 리모델링이 가능하다.

이번에 입법예고가 되는 ‘주택법 시행령’ 일부개정안으 관계기관 협의, 법제처 심사 등 입법 후속절차를 거쳐 ‘17년 1월에 공포 및 시행 될 예정이다’ 

▲국토교통부 보도자료(2016.11.17)

◆ 재건축초과이익환수제 유예 종료

2017년 12월 31일 재건축 초과이익환수제 유예가 종료되는데요.  2017년 말까지 관리처분인가를 받지 못하면 재건축초과이익환수제 적용을 받게 됩니다. 만일 2017년도에도 재건축초과이익환수제가 다시 유예되거나 폐지되지 않으면, 재건축 시장이 위축될 우려가 있습니다. 내년에 정책이 어떻게 변할지 궁금하네요.

◆ 부동산 전자계약 시스템 전국 확대

종이 계약서 대신 컴퓨터나 스마트폰으로 부동산계약서를 작성하는 부동산 전자계약시스템이 2017년 상반기 전국으로 확대될 예정입니다. 좋은 제도이나 아직까지는 종이서류를 선호하여 완전히 정착되기에는 조금 더 시간이 걸릴 듯 합니다.

● 2017년 부동산 분양 및 청약

◆ 분양계약 실거래 신고제

분양시장을 오판하게 하는 원인 중 하나로 지적된 미분양 통계가 투명해질 전망입니다. 내년 1월부터 아파트의 최초 분양계약부터 주택거래 신고하는 실거래가 시스템을 적용해 건설사의 신고를 통해 파악되던 미분양의 흐름을 명확하게 파악할 수 있게 됩니다.

◆ 청약 가점제 자율화 시행

청약조정대상지역을 제외한 지역은 지자체별 청약가점자율화를 시행합니다.

청약가점제 자율화

전용면적	지역	~2016.12.31		2017.1.1~
		가점제	추첨제	가점제	추천제
85 m2 이하	일반 지역	40%	60%	자율화	자율화
	청약조정대상지역	40%	60%	40%	60%
85 m2 초과	전 지역	0%	100%	0%	100%

※ 청약조정대상지역(2016.11.15. 적용) 

수도권 : 서울 25개구, 과천시, 성남시, 하남시, 고양시, 화성시, 세종시

기타권 : 부산 5개구(해운대구, 연제구, 동래구, 수영구, 남구), 세종시

오늘은 2017년 달라지는 부동산 대출, 세제, 분양, 청약, 정책 등 다양한 제도를 살펴보았습니다. 2017년 정유년에는 새롭게 바뀌는 부동산 제도와 전망을 꼼꼼히 살펴보시고 유용하게 활용하시길 바랍니다. ^^