토지투자 시 필수 체크! 용도지역, 용도지구, 용도구역 개념 돋보기

안녕하세요. 한화건설입니다. :)

용도지역, 용도지구, 용도구역이란 말을 들어보신 적이 있으신가요? 이 같은 용어가 낯선 분들일지라도 부동산 기사를 유심히 읽어왔다면 이들 용어의 세부 단위인 ‘일반주거지역’, ‘개발제한구역’ 등은 들어보셨을 텐데요. 이러한 분류는 모두 토지투자 시 매우 중요하게 고려되는 사항입니다.

오늘은 토지 투자를 고려하는 분이라면 꼭 알아둬야 할 용어인 용도지역, 용도지구, 용도구역에 대해 알아보겠습니다.

■ 용도지역, 용도지구, 용도구역 분류 이유는?

우리나라의 국토는 토지의 이용 상태와 특성, 미래 활용방안, 지역 간 균형 등을 고려하여 관리되고 있습니다. 이에 따라 토지의 성격을 정하고 성격에 맞는 활용 기준을 제시한 것이 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’인데요. 해당 법률은 전국의 모든 토지를 ‘용도지역’ 으로 분류하는 한편, 특별히 효율적으로 관리해야 할 토지에 대해 ‘용도지구’ 및 ‘용도구역’을 지정하고 있습니다.

보다 자세한 이해를 위해 각각의 용어를 차근차근 짚어볼까요?

■ 토지이용의 기본적인 구분 단위 ‘용도지역’

용도지역이란 토지의 이용 및 건축물의 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적, 효율적으로 이용하고 공공복리 증진을 도모하기 위해 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다. 즉 해당 토지에 어떤 건물을 어떻게 지을 수 있는지에 대한 기준이 되는 것입니다.

▲용도지역 구분 예시

대한민국의 모든 토지엔 각각의 용도지역이 설정돼 있는데요. 도시지역은 크게 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 나뉘며, 도시외지역은 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 분류됩니다. 보통 국립공원과 같은 자연환경보전지역은 한번 지정되면 바뀌기 힘든 것과 달리, 녹지지역 및 관리지역은 부동산경기나 정부정책 등에 따라 용도 변경이 이뤄지기도 합니다.

이러한 용도지역은 해당 지역의 기능과 성격에 따라 다시 한 번 세분화 될 수 있는데요. 자세한 내용은 아래 표에서 참조하시길 바랍니다.

 

■ 용도지역의 기능을 증진시키기 위해 지정되는 ‘용도지구’ 

용도지구는 용도지역의 기능을 증진시키고 미관, 경관, 안전 등을 도모하기 위해 도시관리계획으로 결정하는 지역입니다. 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하는 식으로 용도지역 규제를 보완합니다.

 

▲용도지구 구분 예시

용도지구는 크게 경관지구, 미관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구, 보존지구, 시설보호지구, 취락지구, 개발진흥지구, 특정용도제한지구 등으로 분류되는데요. 용도지역 위에 중첩하여 지정할 수 있는 것이 특징입니다. 또한, 필요에 따라 도시관리계획 결정으로 다시 세분하여 지정하거나 변경할 수 있답니다.

그럼, 용도지구가 세부적으로 어떻게 분류될 수 있는지 표를 통해 살펴보겠습니다.

 

 

■ 무질서한 도시 확산과 개발을 방지하는 ‘용도구역’

용도구역은 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화하거나 완화하여 시가지의 무질서한 확산을 방지하고 계획적이며 단계적인 토지이용을 도모하기 위해 도시관리계획으로 정한 지역입니다. 용도구역은 크게 개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화조정구역, 수자원보호구역으로 나뉘며 각각 개별법에 의해 관리됩니다. 

개발제한구역은 흔히 ‘그린벨트’라 불리는데요, 보통 도시주변 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위해 지정됩니다. 한편 도시자연공원구역은 도시의 자연환경 및 경관을 보호하고 도시민에게 여가·휴식공간을 제공하기 위해 도시 내 산지의 개발을 제한한 구역을 말합니다. 

시가화조정구역은 도시지역과 그 주변지역의 무질서한 개발을 방지하고 단계적 발전을 도모하기 위해 일정기간(5년~20년) 시가화(市街化)를 유보한 지역입니다. 마지막으로 수자원보호구역은 수산자원을 보호하기 위해 공유수면이나 그에 인접한 토지에 지정된 구역을 말합니다.  

 

지금까지 용도지역, 용도지구, 용도구역에 대해 알아보았습니다. 모든 세분류 단위를 기억할 필요는 없지만, 내가 투자하는 땅이 도시관리계획상 어떤 용도로 지정됐는지 알면 건축을 계획하거나 토지를 관리하는 데 큰 도움이 될 것입니다. 

그럼 한화건설은 더욱 유용한 부동산 상식과 함께 찾아오겠습니다.

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