[부동산 상식] 생애 첫 전세계약 시 주의할 점 4가지

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생애 첫 전세계약 시

주의할 점 4가지

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안녕하세요. 한화건설입니다. 11.3 주택시장 안정화 대책 이후 전세 시장이 안정세로 접어들면서 전세 거래가 다시금 늘고 있습니다. 지난달 서울의 아파트 전세 거래는 1만598건(9일 기준)으로 전년 대비 27.1% 증가했다고 하는데요. 집을 계약하는 것은 큰돈이 오가는 거래인 만큼 꼼꼼히 확인하고 계약서를 작성해야 합니다. 오늘은 전세와 월세를 계약할 때 주의해야 할 점에 어떠한 것이 있는지 알아보도록 하겠습니다.

1. 등기부등본을 확인하라.

전세 또는 월세를 앞둔 세입자라면 등기부등본상 소유자와 계약서상의 집주인이 동일한지 가장 먼저 확인해보셔야 합니다. 등기부등본 첫 장에는 소재지번, 대지권의 목적인 토지의 표시, 전유부분의 건물 표시 등이 기재되어 있습니다. 처음 보시는 분들께서는 다소 복잡하다고 느끼실 수 있는데요. 쉽게 말해, 계약하고자 하는 집의 소유자를 포함해 이해관계와 권리 유무 등의 정보가 기록되어 있는 것입니다. 그러므로 집을 계약하기 전 등기부등본을 떼어 하자가 없는지 본인이 직접 확인해 보는 것이 좋습니다.

또한, 가등기, 가처분, 압류, 가압류 등 소유자의 채무가 많다면, 계약을 재고해 보는 것이 좋습니다. 집주인이 주택 구매 시 어느 정도의 융자금을 받은 경우에는 큰 문제는 없지만, 혹시 경매로 넘어갈 시에 낙찰가가 보통 시세의 70~80% 수준임을 고려해야 합니다. 융자금과 전세금의 합이 이 수준을 넘지 않는 것이 안전하다는 점 참고해주세요.

전세, 월세 거래 시 중요한 사항들을 최소로 함축해 적어 놓은 문서인 등기부등본은 등기소나 주민센터, 무인 민원 발급기에서 발급받을 수 있으며 간단하게는 대법원사이트(www.scourt.co.kr)에서 열람할 수 있습니다.

2. 확정일자 받기

등기부등본도 확인하고 집도 마음에 들어 계약서를 쓰기로 했다면 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자란 경매나 공매 시 보증금을 우선 변제받기 위해 임차인이 신청하는 민원입니다. 법률에서 인정하는 일자라고 볼 수 있는데요. 이러한 확정일자를 받아두어 대항력을 갖추고 있으면, 혹시 집이 경매로 넘어가더라도 전입신고일보다 빠른 저당, 근저당 같은 담보물권이 없을 시에는 임차인이 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

계약서를 쓰고 잔금을 지급하기 전에 한 번 더 등기부등본을 열람하고 변동된 사안이 있는지 재차 확인해봐야 합니다. 이상이 없다면 잔금을 치르고 영수증을 받은 후 계약서와 도장, 신분증을 지참해 주민센터에서 전입신고를 하고 확정일자를 받으시면 됩니다. 이러한 사유들 때문에 가능하다면 공공기관이 문을 연 평일에 거래하는 것이 좋습니다.

3. 특약사항 작성하기

특약사항은 계약서를 작성하기 전 임대인과 임차인이 주택에 결로나 누수와 같은 하자가 있는지를 확인하고, 하자 여부를 계약서 특이사항에 명시해두는 것입니다. 나중에 집주인과 시비가 붙지 않기 위해서는 신중하게 작성해야 하는 부분입니다. 특약사항에는 추후 임차인에게 불이익이 올 수 있는 것들을 미리 집주인과 협의를 통해 계약서에 꼭 명기해주셔야 합니다.

예를 들어 주차장이 있어서 계약하려고 했는데 주차장이 좁아 차를 댈 수 없다든지, 관리비를 생각보다 많이 내라고 한다든지, 도배 장판은 세입자가 해야 한다든지 등등 자신에게 불리한 내용은 없는지 꼼꼼히 확인한 후 명확하고 신중하게 작성하시길 바랍니다.

더불어 한 가지 알아둘 점은 서울시가 만든 보일러 동파 관련 주택임대차 배상책임 분쟁조정 기준에 따르면, 보일러의 사용 가능 기간을 7년으로 하고, 사용 연수 별로 감가상각률을 적용해 동파 사고 때 세입자가 부담할 적정 비율을 산정했습니다. 따라서 7년이 넘은 보일러의 고장은 세입자에게 책임을 물을 수 없다는 점입니다. 기본적으로 집주인은 보일러 등 기반시설의 하자 우려가 없는지 미리 점검해야 할 의무가 있고, 세입자는 하자 발생 시 임대인에게 즉시 통보해야 하고 사용 시 주의해야 하는 의무를 다해야 합니다.

4. 전세금 돌려받기

마지막으로 새로운 곳으로 이사를 결정하셨다면, 계약 종료 3개월 전 혹은 최소 1개월 전에라도 집주인에게 전세금반환내용 증명을 보내야 합니다. 만약 세입자와 집주인 둘 다 언급이 없다면 ‘암묵적 계약연장’이 적용되어 이전의 계약서대로 2년이 자동 연장되니 꼭 말씀하셔야 합니다. 암묵적 계약연장 기간이라도 세입자는 언제든지 이사를 할 수 있으나, 반드시 집주인에게 2달 전에 통보해야 합니다. 만약 계약이 끝난 이후에 보증금을 돌려받지 못했다면 아무리 이사가 급하다고 하여도 절대 짐을 옮겨서는 안 됩니다. 짐을 옮기게 되면 전세 보증금 보호에 있어서 대항력을 잃게 됩니다.

만약 꼭 먼저 이사를 해야 한다면 ‘임차권등기명령’을 신청하고 받아들여졌는지 확인해야 합니다. 임차권등기명령은 임대차 계약이 만료된 후 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원, 또는 시, 군, 법원에서 하실 수 있습니다.

여기까지 전세, 월세 계약 시 꼭 체크해봐야 할 것들에 대해 알아보았습니다. 위에서 설명해드린 4가지 외에도 주변 환경이나 출퇴근 시 교통이 편리한지와 같은 외부 환경뿐만 아니라 일조량이 충분한지, 상하수도 및 난방상태는 어떤지 등 내부적인 요인들도 빠트리지 않고 체크해보셔야 합니다. 아주 가끔 신분증을 위조해 사기 매매를 하는 경우도 있다고 합니다. 요즘에는 공인중개소에서 대부분 문서를 거의 다 확인해 주지만 모든 것을 믿고 일임하기보다는 적극적으로 내 집에 대해 먼저 알고 확인하셔서 큰 분쟁이 발생하지 않도록 유의하셔야겠습니다. ^^