알아두면 쓸데 있는 부동산 재건축·재개발 용어!

안녕하세요. 한화건설입니다. :)

재건축이나 재개발 관련 뉴스를 보다가 모르는 단어 때문에 쉽게 이해되지 않으셨던 적 있으신가요? 권리가액, 청산금, 이주비 등 관련 용어의 뜻을 제대로 알고 있다면 그 내용을 더 확실하게 파악할 수 있을 것입니다.

오늘은 재건축과 재개발에 대한 의미부터 관련 용어까지 함께 알아보겠습니다.

■비슷해 보이지만 다른 재건축과 재개발

 

재건축은 노후된 건물 혹은 문제가 있는 건물이 모여있는 지역을 개선하기 위한 사업입니다. 각 건물의 소유주들이 조합을 만들어 사업을 추진하므로 공공적인 목적이라기보다는 민간사업의 성격을 띱니다.

반면 재개발은 도시환경 개선을 위해 주택부터 공원, 도로, 상하수도 등 노후된 시설을 새로 정비하는 사업을 말하며, 공공사업의 성격이 짙습니다. 즉, 재건축에 비해 정비기반시설이 열악한 지역에서 시행됩니다.

■ 핵심 용어, 몇 가지만 알아두면 유용해요

"권리가액 얼마나 나왔어?", "추가분담금은 얼마야?" 등 재개발이나 재건축 관련 대화를 듣다 보면 처음 접하는 단어들의 의미가 궁금해지는데요. 이 중 몇 가지 용어의 의미를 알아두면 관련 뉴스도 쉽게 이해할 수 있습니다. 그럼 하나씩 알아볼까요?

1) 감정가, 감정평가액

감정가와 감정평가액은 조합원들이 가지고 있는 부동산의 가치와 권리에 대한 평가액을 뜻하는 같은 말입니다. 해당 감정가를 바탕으로 조합원들의 주택 및 대지를 평가해 보상이 이뤄지기 때문에 조합원에게 감정평가액은 매우 중요합니다.

그렇지만 평가액 그대로를 보상받는 것은 아닙니다. 조합원이 실제로 보상받는 금액을 '권리가액'이라고 하는데, 감정가액에 비례율을 곱한 금액입니다. 그렇다면 비례율은 뭘까요? 이어서 살펴보겠습니다.

2) 비례율

비례율은 개발이익률이라고도 불리는데, 종후자산평가액(조합이 얻게 될 총수입)에서 총 사업비를 차감한 금액을 총 종전평가액(조합원들이 종전에 보유하고 있던 자신들의 평가액 총합)으로 나눈 뒤 100을 곱한 수치입니다.

비례율은 부동산이 개발된 후 얼마의 가치를 갖게 될지를 나타내는 비율인데, 100%라면 총 사업이익과 조합원 전체 감정평가액이 같기 때문에 이익이 없다는 의미입니다. 100%를 많이 초과할수록 사업성이 좋다고 판단할 수 있습니다. 조합원은 부동산 감정가에 비례율을 곱한 금액으로 보상받게 되니 비례율이 높기를 원하겠죠?

비례율을 정리하면 아래와 같습니다.

3) 권리가액, 추가분담금, 청산금

권리가액은 위에서 설명한 감정가와 비례율을 곱한 금액인데, 이는 조합원이 실제 보상받는 금액이 됩니다. 권리가액에 이어 알아둬야 할 용어는 ‘추가분담금’과 ‘청산금’입니다. 조합원 분양가가 3억이라고 가정하면, 권리가액이 2억일 경우 1억을 더 부담해야 새로 지어질 아파트를 분양 받을 수 있습니다. 이 때 추가로 부담해야 하는 1억원을 추가분담금이라고 합니다. 반대로 조합원 분양가가 3억인데 권리가액이 4억이라면 1억원을 돌려받게 되겠죠? 이렇게 돌려받는 금액을 청산금이라고 부릅니다.

4) 현금청산, 이주비

현금청산은 새로 지어질 아파트 입주 권리 대신 현금으로 보상받는 것을 뜻합니다. 조합원 분양 신청을 하지 않는 경우, 조합원 자격을 포기하는 경우, 조합원 자격에 미달되는 경우 등 다양한 이유로 현금청산을 합니다.

새로운 아파트를 분양 받는 조합원은 공사기간 동안 지낼 거처가 필요하겠죠? 조합원이 임시거처로 옮기는 비용 혹은 세입자의 보증금을 돌려주는데 활용할 수 있도록 빌려주는 돈이 ‘이주비’입니다. 2019년 2월 기준, 이주비 대출 한도는 주택담보인정비율(LTV) 40% 입니다.

5) 재건축 초과이익환수제

조합원이 재건축을 통해 얻게 된 이익금이 인근 집값 상승분과 개발비용을 제한 후에도 1인당3000만원 이상일 경우 정부가 그 금액의 10~50%를 환수할 수 있는데요, 이를 '재건축 초과이익 환수제'라 부릅니다. 이는 재건축된 아파트가 급격히 가격이 오르는 것을 방지하기 위해 2006년에 도입됐던 제도로써 2012년부터 2017년까지는 유예 상태였다가 작년부터 다시 적용되고 있습니다. 재건축 초과이익 환수 산정 방식은 아래와 같습니다.

 

여기까지 재개발과 재건축의 차이와 관련된 용어들을 살펴봤습니다. 기본적인 용어 숙지와 함께 부동산 뉴스를 꾸준히 모니터링한다면 시장 흐름을 파악하는 안목이 생기지 않을까요? 준비된 자에게 기회가 오듯, 끊임없는 관심을 통한 학습은 ‘때’를 잡을 수 있는 가능성을 높여줄 것입니다.

한화건설은 다음에도 유익한 정보로 찾아오겠습니다.

[함께 볼만한 글]

▶ 토지투자 시 필수 체크! 용도지역, 용도지구, 용도구역 개념 돋보기

▶ 새집 장만할 때 확인하자! 같은 듯 다른 입주권과 분양권