안전한 보증금을 위하여! ‘주택임대차보호법’의 핵심 권리 3가지

안녕하세요. 한화건설입니다. :)

새로운 곳으로 보금자리를 옮기는 건 들뜨고 설레는 일이기도 하지만 막상 이사를 결심하고 나면 준비해야 할 게 참 많습니다. 특히 전세 및 월세로 주택 계약을 할 땐 큰 액수의 보증금이 오가는 만큼 작은 부분도 꼼꼼하게 따져볼 필요가 있는데요. 계약 전후 과정의 원활한 진행을 위해선 국민의 주거생활 안정을 보호하는 목적으로 제정된 법률, <주택임대차보호법>을 알고 있다면 많은 도움을 받으실 수 있습니다.

이번 시간엔 주택임대차보호법 내용 중 임차인이 꼭 알아야 할 세 가지 핵심 권리에 대해 살펴보겠습니다.

■ ‘임차인’의 가장 기본적 권리 ’대항력’

‘대항력’이란 계약기간 중에 집주인이 바뀌더라도 계약 기간이 완료될 때까지 주거 존속과 보증금을 보호받을 수 있는 권리를 뜻합니다. 쉽게 말해 바뀐 집주인에게 지위를 주장하여 전 주인과 맺은 계약기간을 인정받고, 전 주인에게 지불한 임대차 보증금을 새 주인으로부터 반환받을 수 있을 때 ‘대항력이 있다’고 말할 수 잇습니다. 

임차인이 대항력을 갖기 위한 요건으로는 ‘전입신고’와 ‘점유(입주)’가 있습니다. 임대차계약을 체결한 후  전입신고를 마치고 점유(입주)하게 되면 당일 밤 자정(0시)부터 임차인은 대항력을 갖게 됩니다.

두 가지 요건이 같은 날짜에 충족되지 않은 경우엔 나중에 충족된 요건의 날짜를 기준으로 따져야 하는데요. 다른 곳으로 전출하게 되면 대항력은 소멸되며, 다시 돌아와 전입신고를 하더라도 기존의 대항력이 부활하는 것이 아니라, 최근 신고한 날짜를 기준으로 새롭게 대항력의 효력이 시작됩니다.

■ 안전하고 신속한 보증금 변제! 우선변제권

‘우선변제권’이란 경매 또는 공매로 집이 매각된다고 하더라도 본인의 보증금을 다른 채권자보다 우선해 변제받을 수 있는 권리입니다.

우선변제권을 갖기 위해선 ‘대항력’의 요건을 갖추는 동시에 임대차 계약서상 ‘확정일자’를 받아두어야 합니다. 확정일자란 공공기관에서 임대차 계약서를 ‘확인’한 날짜를 뜻하는 것으로, 법원 등기소 주민센터 등에서 발급받으실 수 있습니다. 또한, 보증금 배당 시 전입신고와 확정일자 중 더 늦은 날짜를 기준으로 배당 순위가 정해지게 됩니다. 

참고로 확정일자는 받는 순간 효력이 발생하지만, 전입신고는 전입신고를 한 날 밤 자정부터 효력이 발생하는데요. 예를 들어, 12월 4일 전입신고를 마친 다음 12월 5일 확정일자를 받았다면 12월 5일 확정일자 발급 시점부터 우선변제권을 갖게 됩니다. 또 만약 12월 4일 확정일자를 받은 다음 12월 5일에 전입신고를 했다면 12월 6일 0시에 우선변제권을 취득하게 됩니다.

■ 소액임차인을 위한 특별한 제도, 최우선변제권

‘최우선변제권’이란 소액임차인을 보호하게 위해 제정된 특별법으로, 임차주택이 경/공매에 들어갈 시 소액임차인의 보증금 중 일정액을 최우선적으로 변제해주는 제도입니다. 즉, 담보가 먼저 설정돼 있더라도 세입자의 소액보증금은 0순위로 보호받고 변제 받을 수 있는 것입니다.

최우선변제권을 확보하기 위한 첫번째 조건은 일정금액 이하의 보증금입니다. 대상이 되는 임차인 보증금의 범위와 변제받을 수 있는 금액은 지역별ㆍ시기별로 상이한데요. 자세한 내용은 아래 표에서 참조하시길 바랍니다.

최우선변재권의 두번째 조건은 대항력 유지인데요. 경매개시결정이 등기에 기입되기 전에 반드시 전입신고 및 점유(입주)를 마쳐야 합니다. 

세번째 조건은 배당요구 종기일까지 배당요구(권리신고 및 배당요구서 제출)를 하는 것입니다. 배당요구란 경매를 통해 돈을 받아야 할 채권자가 얼마를 받아야 하는지 법원에 신청하는 것을 뜻합니다. 여기서 중요한 건 배당요구 종기일까지 대항력을 유지해야 한다는 사실! 즉 배당요구 신청 가능 기간까지 주소를 옮기거나 살던 집을 비워선 안됩니다.

지금까지 ‘주택임대차보호법’의 핵심 개념 세가지를 간단히 알아보았습니다. 오늘 설명한 내용뿐만 아니라, 주택임대차보호법과 관련한 여러가지 상식들을 알아 두신다면 원활한 주택 계약에 큰 도움이 될 것입니다. 

그럼, 한화건설은 다음 시간에도 유용한 부동산 정보와 함께 찾아오겠습니다.

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