연면적? 건폐율? 용적률? 부동산 기초 용어 알아보기

안녕하세요. 한화건설입니다. :)

부동산 기사를 읽거나 TV 뉴스를 시청하다 보면 건폐율, 용적률이란 용어를 자주 접하게 됩니다. 건폐율과 용적률은 부동산에 있어 기본적인 개념이지만 평소 관심이 없던 분들이라면 혼동하기도 쉬운데요, 이 수치를 잘 이해하면 내가 살 집의 쾌적성을 가늠하거나 투자할 땅의 향방을 예측하는 데 큰 도움이 됩니다.

그래서 오늘은 부동산 기초 용어를 짚어보려 합니다. 각 단어의 정확한 의미부터 계산 방법까지, 그림과 함께 알아볼까요?

■ 건물의 대지면적 / 건축면적 / 연면적이란?

 

건폐율과 용적률을 이해하기 위해선 우선, 두 개념의 산정 기준이 되는 ‘면적’에 대한 이해가 필요합니다.

먼저 대지면적은 땅의 수평투영면적을 말하는데, 부동산에선 해당 건축물을 지을 수 있도록 허가된 땅의 크기라 할 수 있습니다. 여기서 ‘수평투영면적’이란 쉽게 말해, 하늘에서 바로 내려다본 모양의 면적이라 이해하시면 됩니다. 참고로 건축선과 도로 사이의 면적이나 도시계획시설 면적은 대지면적에서 제외됩니다.

건축면적은 건축물 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적을 뜻합니다. 즉, 지어질 건물을 하늘에서 바라봤을 때 가장 넓은 바닥면적이 건축면적이며, 보통은 가장 넓은 층인 1층 바닥면적이 이에 해당됩니다.

연면적은 대지에 들어선 건축물 내부의 모든 바닥면적을 합한 크기입니다. 예를 들어 지상 3층 건물을 지었을 경우 각 층의 바닥면적이 300㎡ 이라면 연면적은 300×3=900㎡이 됩니다. 

■ 건폐율 - 건물을 얼마나 넓게 지을 수 있을까?

 

‘면적’개념에 대한 기초를 다졌으니 이제 본격적으로 건폐율에 대해 알아볼까요?

건폐율이란 건축 밀도를 나타내는 지표로서, 대지면적 대비 건축면적으로 산출합니다. 쉽게 말해 대지면적에 비해 건물이 차지하는 면적이 얼마나 되는지를 나타내는 비율입니다. 가령 대지면적이 100㎡인데 건축면적이 50㎡라면 건폐율은 60%가 됩니다. 

 

정부는 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’을 통해 건폐율을 용도지역별로 제한하고 있습니다. 각 건축물마다 대지에 여유 공간을 남겨 도시의 과밀화를 억제하기 위해서입니다. 또한 일조·채광·통풍 등을 원활하게 하여 쾌적한 생활환경을 조성하고 비상시에 대비하려는 목적도 있습니다.

같은 대지면적이라도 허용된 건폐율이 높으면 더 넓은 건물을 지을 수 있게 됩니다. 예를 들어, 똑같은 100㎡의 땅을 구입했더라도 건폐율이 50% 이하로 제한된 곳에선 바닥면적 50㎡까지, 건폐율이 90% 이하로 제한되면 바닥면적 90㎡ 까지의 건물을 지을 수 있습니다.

■ 용적률 - 건물을 얼마나 높게 올릴 수 있을까?

 

건폐율이 바닥 넓이의 한계를 정한다면, 용적률은 건물을 얼마나 높게 지을 수 있는지를 정하는 기준이 됩니다. 용적률은 대지면적 대비 건축물 연면적 비율로 산출하는데요, ‘건폐율 X 건물 층 수’로 계산하시면 보다 쉽게 계산하실 수 있습니다. 예컨데 대지면적이 100㎡, 1개 층 바닥면적이 50㎡인 4층 건물의 경우, 건폐율 50%에 4를 곱한 200%가 용적률이 되는 것입니다.

 

건폐율과 마찬가지로 용적률 역시 도시의 교통, 일조권, 환경 등을 쾌적하게 유지하기 위해 제한을 받습니다. 용적률 제한 기준이 높다는 것은 건축물 연면적의 비율이 높다는 것이며, 이는 곧 건물을 더 높게 지을 수 있다는 것을 의미합니다.

한편, 지하층과 주차장으로 쓰이는 지상층은 연면적 제한을 받지 않기 때문에 용적률 산출 시 이점을 꼭 유념해야 합니다. 앞서 예로 든 대지면적이 100㎡, 1개 층 바닥면적이 50㎡인 4층 건물이 알고 보니 지하 1층~지상 3층 규모에 지상 1층은 주차장이라면, 용적률은 100%가 됩니다. 지하 1층과 지상 1층 주차장이 연면적에서 빠지기 때문입니다.

지금까지 총 5가지의 부동산 기초 용어를 살펴봤는데요, 헷갈리기 쉬운 용어들이지만 개념을 확실히 익히신다면 건축물의 규모와 가치를 가늠하거나 부동산 정보를 파악하시는 데 큰 도움이 될 것입니다.

한화건설은 더욱 유용한 부동산 정보와 함께 찾아오겠습니다.